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“智能建筑”背后的運(yùn)營(yíng)管理工作邏輯
在能源日益匱乏的背景下,綠色建筑的建設(shè)已上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面,新型能源的控制管理及建筑機(jī)電的節(jié)能運(yùn)行都將建筑智能化平臺(tái)推到了不可或缺的地位。

  在能源日益匱乏的背景下,綠色建筑的建設(shè)已上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面,新型能源的控制管理及建筑機(jī)電的節(jié)能運(yùn)行都將建筑智能化平臺(tái)推到了不可或缺的地位。但目前國(guó)內(nèi)智能建筑行業(yè)存在著缺乏整體規(guī)劃、盲目追求大而全、炒作概念、達(dá)不到預(yù)期效果等諸多問題。其中,最突出的一個(gè)問題是相關(guān)配套服務(wù)的缺失。

  智能樓宇的建與管

  智能建筑按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以分為產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)品制作、工程運(yùn)用、運(yùn)行維護(hù)三個(gè)環(huán)節(jié)?!敖ü苊摴?jié)”是造成智能建筑相關(guān)配套服務(wù)缺失的重要原因。

  首先,建設(shè)單位負(fù)責(zé)產(chǎn)品制作的過程,但建設(shè)單位在前期工作中,很難綜合考慮管理單位和使用單位的想法,只能根據(jù)資金來建設(shè)項(xiàng)目,建完就完,好不好用、怎么管理、如何管好,都與之無關(guān)。其實(shí),不管是智能建筑還是傳統(tǒng)建筑,建筑本身的基本功能是不變的。但是不同的建筑擁有不同的個(gè)性需求,因此,后期對(duì)管理模式的要求也不同。而開發(fā)商和建設(shè)方在前期施工建設(shè)的過程中,沒有考慮到后期管理方有無能力進(jìn)行管理,實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo),只是千篇一律地建好,移交管理方,以致前期建設(shè)“轟轟烈烈”,后期管理“偃旗息鼓”。

  其次,在工程運(yùn)用和驗(yàn)收方面,智能建筑建設(shè)工程存在著用驗(yàn)收土地的方式來驗(yàn)收工程的現(xiàn)象,功能性的驗(yàn)收主要是依靠主觀的評(píng)測(cè),沒有一個(gè)量化的指標(biāo),沒有靠專業(yè)的檢測(cè)儀器進(jìn)行指標(biāo)檢測(cè)就判定合格,這種質(zhì)量驗(yàn)收是有隱患的。對(duì)于工程質(zhì)量的鑒證和驗(yàn)收,正如醫(yī)生看病一樣,既要有經(jīng)驗(yàn),更要有科學(xué)儀器來輔助診斷,用指標(biāo)來說話。由于智能樓宇控制系統(tǒng)比較復(fù)雜,要跟若干個(gè)所控對(duì)象和設(shè)備對(duì)象、協(xié)議接口、安裝環(huán)境等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)。單一的智能化系統(tǒng)接通了還不行,設(shè)備之間“對(duì)話”也要通暢,比如空調(diào)、給排水、電、照明等都要協(xié)調(diào),否則整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行不起來。所以,從質(zhì)量控制上來講,智能建筑的工程鑒證,更是需要把第三方的檢測(cè)機(jī)制引進(jìn)來,這樣才能使質(zhì)量更有保障,智能系統(tǒng)之間更好地協(xié)同工作。

  第三,智能建筑尤其是智能樓宇,從開始規(guī)劃到建設(shè)到驗(yàn)收一直到最后運(yùn)維都無法可依,沒有一個(gè)清晰的法律法規(guī)體系,來保障其配套服務(wù),基本上是按照傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式來管理。而傳統(tǒng)物業(yè)管理成長(zhǎng)期很短,新的現(xiàn)代化技術(shù)、信息化技術(shù)對(duì)物業(yè)管理來說是很大的挑戰(zhàn)。

  打個(gè)比方,就像家電、移動(dòng)設(shè)備技術(shù)更新給人帶來了很多方便。但是最終總要有人來做具體的后臺(tái)管理工作,必須得有人管好,使得電話、網(wǎng)絡(luò)都通暢。對(duì)于智能建筑來說,物業(yè)管理公司就承擔(dān)起了后臺(tái)的工作。智能樓宇提供一個(gè)智能化的基礎(chǔ)平臺(tái),期許幫助物業(yè)管理企業(yè)省時(shí)省力地解決問題,以達(dá)到更為“傻瓜化”的管理,可現(xiàn)狀恰恰是物業(yè)管理公司人力跟不上。面對(duì)業(yè)主日新月異的需求,物業(yè)管理公司缺乏吸引力,難以請(qǐng)來高素質(zhì)專業(yè)人才。尤其是在智能樓宇方面,不能對(duì)智能系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化的運(yùn)維管理,一旦設(shè)備故障,就容易出現(xiàn)停維運(yùn)轉(zhuǎn)的問題。

  管理人員的全與專

  高水平人才缺口問題,一直是困擾物業(yè)管理企業(yè)的難題。智能建筑的快速發(fā)展,更是在人才資源方面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了更多的挑戰(zhàn)。對(duì)于智能建筑的運(yùn)維管理,可能今后的發(fā)展變化趨勢(shì)將會(huì)從以“人管”為主轉(zhuǎn)變成以“機(jī)管”為主。在這個(gè)轉(zhuǎn)變的過程里,有些專職院校為了適應(yīng)市場(chǎng)的需求,開辦了智能樓宇管理師專業(yè),可智能樓宇師并不能滿足需求。通俗地來說,智能樓宇師是一種技能工人的概念,不是工程師的概念。學(xué)校是從??频慕嵌葋砼囵B(yǎng)這種技能人才的動(dòng)手能力。這些技能工人,知識(shí)結(jié)構(gòu)從面上來說比較全,可是對(duì)知識(shí)的深度挖掘還不夠。一幢智能樓宇大大小小幾十個(gè)系統(tǒng),涉及的知識(shí)、交叉融合的東西涵蓋很多學(xué)科和專業(yè)。而智能樓宇管理師,可能只是在某一方面對(duì)智能樓宇進(jìn)行管理。單一專業(yè)的職業(yè)上崗實(shí)用人才是不大可能把智能建筑的整個(gè)系統(tǒng)掌握通透的。所以對(duì)于樓宇控制來說,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)可以由樓宇師來調(diào)配、使用具體設(shè)備,但真正深度的工作還是應(yīng)該委托給專業(yè)的服務(wù)公司來進(jìn)行,包括設(shè)備的維保,能耗計(jì)量,工程能耗管理等方面。智能建筑的管理走向技術(shù)服務(wù)外包,性價(jià)比合適,又能保障系統(tǒng)正常運(yùn)行。總之,智能建筑尤其是樓宇控制,希望可以有不同的人才從不同的層面來維護(hù),保障智能系統(tǒng)正常運(yùn)行,發(fā)揮作用。

  智能建筑運(yùn)營(yíng)管理除了高水平人才缺乏外,還有一個(gè)問題就是物業(yè)管理企業(yè)管理模式需要更新?,F(xiàn)在,物業(yè)管理公司還存在著由房地產(chǎn)公司派生出來的現(xiàn)象。這就很可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司沒有一個(gè)健全的體制機(jī)制,沒有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),沿用傳統(tǒng)管理模式,滿足不了市場(chǎng)的需求。同時(shí),企業(yè)自身的管理服務(wù)水平也是難以提高的。

  傳統(tǒng)建筑的問題是容量設(shè)計(jì)比較大,多為“大馬拉小車”。智能建筑解決了這個(gè)問題,根據(jù)實(shí)際的常規(guī)應(yīng)用對(duì)設(shè)備進(jìn)行合理配置,減少前期設(shè)備的投入。比如一幢樓里的大堂、會(huì)議空間、賓館飯店,每個(gè)區(qū)域使用的時(shí)間段、人流量都不一樣,靠單系統(tǒng)很難做到資源的合理配置,只有智能化系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)才可以檢測(cè)到這個(gè)空間有沒有人在使用,并根據(jù)具體的使用情況,系統(tǒng)進(jìn)行精細(xì)的能源調(diào)配,達(dá)到最佳能效發(fā)揮和綠色節(jié)能的目標(biāo)。

  良性運(yùn)營(yíng)的外與內(nèi)

  隨著智能建筑越來越多,除了建筑本身還有更大的系統(tǒng),比如平安城市、智能交通、市政水電管理中心……這些大系統(tǒng)的運(yùn)維問題更加迫切。開發(fā)商不能只是一味地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,而不考慮后期運(yùn)營(yíng)管理過程中將會(huì)碰到的問題。只建設(shè),不管好,是一種浪費(fèi)。所以,要加強(qiáng)行業(yè)之間的對(duì)話和交流,根據(jù)樓宇所需的能耗,配套產(chǎn)能設(shè)備,把優(yōu)化控制和優(yōu)化管理的方案提出來。

  其次,盡管目前有《智能化系統(tǒng)工程運(yùn)行維護(hù)技術(shù)規(guī)范》這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái),可是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只能解決技術(shù)層面上的問題。有些項(xiàng)目的問題不是技術(shù)問題,而是工程當(dāng)中的管理政策發(fā)揮不到位的問題。因此,要制訂一個(gè)符合不同對(duì)象需求的標(biāo)準(zhǔn),這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要將早期規(guī)劃監(jiān)控的內(nèi)容、范圍,到建完后基本運(yùn)行、管理的指標(biāo)都進(jìn)行規(guī)范。使得這樣的標(biāo)準(zhǔn),既是業(yè)主掌握智能樓宇管理的法律依據(jù),對(duì)于管理方來說,也可以根據(jù)它來做好智能樓宇的樓控和運(yùn)維工作,使得工作有據(jù)可依,滿足業(yè)主的需求。

  第三,智能建筑行業(yè)內(nèi)現(xiàn)在關(guān)注的一個(gè)概念叫“智能建筑服務(wù)業(yè)”。對(duì)于大的物業(yè)公司來說,品牌規(guī)模做出來了,有了充分的人力、物力來對(duì)智能系統(tǒng)實(shí)施專業(yè)化管理。尤其有的物業(yè)管理企業(yè)組建了專業(yè)的部門來滿足不同樓宇的智能技術(shù)服務(wù)??墒?,仍然有很多企業(yè)沒有這種專門化的服務(wù)。所以,物業(yè)管理行業(yè)自身要從大環(huán)境上解決問題。要引進(jìn)體制機(jī)制,樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),逐步和國(guó)際接軌,學(xué)**外物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn),在競(jìng)爭(zhēng)中改進(jìn)管理模式,提高企業(yè)本身的服務(wù)意識(shí)和管理服務(wù)水平,這樣的話,才能夠樹立打造好企業(yè)自身的品牌形象。然后,物業(yè)管理企業(yè)要逐漸積累工程經(jīng)驗(yàn)以及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn),組建自己的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍,實(shí)現(xiàn)人才的逐步優(yōu)化。這樣,常規(guī)的設(shè)備維護(hù)、家政服務(wù)、安保也才能逐漸做到專業(yè)化。

  智能建設(shè)是好的,但需要本行業(yè)和相關(guān)行業(yè)一起配合,才能解決瓶頸問題。

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